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「相続税がいくらかかるのか、不安・・」
とりわけ都心在住だった故人の自宅を相続された方は、心配されている方も多いのではないでしょうか。
確かに、最近では都心に不動産を持つだけで相続税の課税対象となる可能性があります。
実は、例え相続税の課税対象となった場合であっても、相続税額を軽減するための特例や控除があります。
こうした軽減制度のひとつである小規模宅地等の特例を利用した場合、故人の自宅を相続した配偶者や親族は、要件に当てはまれば土地面積330㎡まで土地評価額を80％も減額することが出来ます。
例えば、故人と同居していた長男が、自宅土地120㎡（評価額6,000万円）と建物（評価1,000万円）を相続する場合、この特例が利用できれば
• 土地 6,000万円 × 0.8 ＝ 4,800万円が減額
• 土地評価は 1,000万円
• 建物と合わせても課税対象は 2,200万円
となります。
さらに小規模宅地等の特例や配偶者控除（配偶者は最低1億6千万円までは無税）を利用する事で、相続税の負担を大幅に減額することができるのです。
※ただし、小規模宅地等の特例や配偶者控除を利用した場合は、相続税額がゼロ円になったとしても、相続税の申告が必要になります。
そこで今回は、都心在住だった故人から自宅を相続した長男・髙橋実さんを事例に、小規模宅地等の特例の利用方法をお伝えします。
また、この特例を利用するためには相続税の申告が必要です。そのため相続税申告手続きと添付書類についても解説します。ぜひ参考になさって下さい。
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小規模宅地等の特例（居住用）とは？
故人の自宅を相続した配偶者や親族は、一定の要件に当てはまれば土地面積330㎡まで土地評価額を80％も減額することが出来ます（租税特別措置法69条の4）。
✅ 小規模宅地等の特例（居住用）要件（ミニ表）
| 区分 | 主な要件 | 減額・面積 |
|---|---|---|
| 配偶者 | ・原則制限なし（配偶者） | 評価80％減・上限330㎡ |
| 同居の子 | ・相続開始の直前から相続税の申告期限まで居住 ・相続開始から申告期限まで居住・所有を継続 |
評価80％減・上限330㎡ |
| 同居以外の子 | ・配偶者や同居の親族がいない ・相続開始前3年以内に持ち家がない ・相続開始から相続税の申告期限まで所有 |
評価80％減・上限330㎡ |
＜注意点＞
• 相続後すぐに転居すると、「居住継続要件」に違反するおそれがあります。
• 名義が共有のままだと、共有者ごとに要件判定が必要です。
• 施設入所中でも、居住用宅地を維持していれば対象になることがあります。
【2025年版】相続税の課税対象者とは？判断基準と注意点 – 賢くのこす相続ナビ
相続税節税観点から特例は同居の子に適用が有利
相続税の節税という観点から、小規模宅地等の特例は最初の相続で「配偶者」よりも「同居の子」に適用した方が有利になるケースが多くあります。
何故なら、元々親の配偶者には
• 1億6千万円又は法定相続分相当額のどちらか高い方までは相続税がかからない
という手厚い税額軽減策（配偶者の税額軽減）がありますが、同居の子にはこうした税額軽減策がありません。
一方、同居の子が最初の相続で小規模宅地等の特例を利用すれば、
• 土地評価額が大きく軽減されるだけでなく
• もう一方の親が亡くなった場合の二次相続の際に、自宅土地は既に子の所有になっているため、自宅分について相続税が発生しない
というメリットがあります。
ただし、住民票を親が住む実家の住所に移すだけでは、特例は適用されません。
税務署からは生活の実態（どこで生活していたか）があったかどうかを確認されるので注意が必要です。
なお親と同居していない子でも、親が2人とも亡くなり、その親と同居していた子がいない場合は、特例適用の対象となります。
この場合、相続開始前3年以内に持ち家に住んでいないことが要件になりますので、適用を考えている場合は早めに自分の住まいを賃貸にしておくなどの準備が必要です。
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都心在住の故人から自宅を相続した長男髙橋実さん（同居）の事例
ここでは、都心在住の故人から自宅を相続した同居長男・髙橋実さんのケースを例に、
小規模宅地等の特例と基礎控除を反映した具体的な相続税計算の流れを確認します。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| ケース | 被相続人：髙橋靖史 87歳（死亡）／ 相続人：配偶者👵 髙橋一恵 86歳、長男👨🦳
髙橋実 65歳（同居）、次男🧔 59歳（合計3名） 遺産評価額合計：11,000万円 ／ 基礎控除：3,000万円＋600万円×3名＝4,800万円 |
| 遺産内訳（評価後） | 不動産：自宅（東京都目黒区 木造一戸建て 土地面積120㎡） 土地6,000万円・家屋1,000万円／ 預貯金：4,000万円 |
| 分割結果 |
配偶者👵：預貯金2,000万円 （※葬儀費用200万円負担） → 2,000万円 − 200万円 ＝ 1,800万円 長男👨🦳：自宅土地6,000万円・家屋1,000万円・預貯金1,000万円 次男🧔：預貯金1,000万円 |
| 特例・非課税 | 小規模宅地等の特例（同居継続） 土地6,000万円×80％＝4,800万円減額 → 評価1,200万円 |
| ステップ | 内容 |
|---|---|
| Step1：遺産評価総額を計算する |
遺産評価合計（不動産・預貯金 等）から（債務・葬儀費用）および（特例・非課税の適用後評価）を反映して遺産評価総額を算出。 ●評価の整理（葬儀費用の減額、特例適用後） ・配偶者👵の財産：1800万円。 葬儀費用 200万円 の減額を反映 ・長男👨🦳 の財産：3,200万円。 自宅土地：6,000万円×80％＝4,800万円減額 → 土地評価1,200万円＋家屋：1,000万円＋預貯金1,000万円 ・次男🧔の財産：預貯金1,000万円。 母1,800万円 ＋ 長男3,200万円 ＋ 次男1,000万円 ＝ 6,000万円 ●遺産総額 6,000万円 |
| Step2：課税対象額を計算する | 6,000万円 − 基礎控除4,800万円 ＝ 課税対象額1,200万円 |
| Step3：相続税の総額を求める |
法定相続分の仮計算： 配偶者👵 1,200万円 × 1／2 ＝ 600万円 長男👨🦳 1,200万円 × 1／4 ＝ 300万円 次男🧔 1,200万円 × 1／4 ＝ 300万円 ※各人の取得額に税率を適用（速算表） 配偶者👵 600万円 × 10％ ＝ 60万円 長男👨🦳 300万円 × 10％ ＝ 30万円 次男🧔 300万円 × 10％ ＝ 30万円 相続税の総額 60万円＋30万円＋30万円 ＝ 120万円 |
| Step4：各人ごとの相続税を算出する |
※相続税総額を実際の相続割合に応じて按分（各人の課税価格／遺産総額）。 （各人の課税価格）配偶者👵 1,800万円／ 長男👨🦳 3,200万円（＝土地1,200＋家屋1,000＋預貯金1,000）／ 次男🧔 1,000万円 配偶者👵 120万円 × 1,800／6,000（0.3000） ＝ 36.00万円 長男👨🦳 120万円 × 3,200／6,000（0.5333） ＝ 64.00万円 次男🧔 120万円 × 1,000／6,000（0.1667） ＝ 20.00万円 |
| Step5：加算・控除を適用して最終税額を決定する | 配偶者👵には配偶者の税額軽減を適用（1億6千万円または法定相続分まで非課税）。よって配偶者👵の最終税額は0円。子の税額は変わらず。 |
| 相続人 | 内容 |
|---|---|
| 配偶者 | 按分税額36.00万円 → 配偶者の税額軽減により 0円 |
| 長男 | 64.00万円 |
| 次男 | 20.00万円 |
| 相次相続の適用 | 相次相続（一次相続から10年以内の二次相続で軽減）は適用なし。 |
| 相続人 | 法定相続人：長男・次男 |
| 母の遺産額 | 2,000万円 − 生活費 1,100万円 ＝ 900万円 |
| 基礎控除との比較 | 遺産評価合計（預貯金900万円 − 葬儀費用200万円
＝ 700万円）
＜ 基礎控除（3,000万円 ＋ 600万円×2 ＝ 4,200万円） → 相続税の申告無し |
【2025年版】相続税の計算方法と手順をわかりやすく解説 – 賢くのこす相続ナビ
二次相続ではどう変わる？
髙橋家の場合、一次相続（父の相続）で長男が自宅を相続しておくと、二次相続（母の相続）では宅地が再課税されず、結果として相続税総額が最小化します。
つまり、
• 一次相続で「配偶者控除＋小規模宅地等の特例」を適切に使う
• 自宅を同居の子が承継しておく
ことが、将来の二次相続に向けても有効な対策になります。
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申請手続きと添付書類
相続の開始があったことを知った日（通常は死亡日）の翌日から10ヶ月以内に、相続人または受遺者は、故人の死亡時の住所地の所轄税務署に、相続税の申告を行います。
小規模宅地等の特例については、相続税の申告書内に明細書を書く箇所があります（第11表）。
（添付書類の例）
• 相続税申告書
• 遺言書（ある場合）
• 遺産分割協議書（遺言書が無い場合）
• 戸籍謄本（または法定相続情報一覧図）
• 印鑑証明書
• 住民票・除票
• 建物登記簿
• 固定資産税評価証明書 等
申告書は第1表から第15表まであり、各種証明書も必要になります。
被相続人の財産・債務の状況が不明な場合や、手続きに詰まってしまった場合などは、相続専門の税理士に相談しながら早めに準備を進めるようにしてください。
＜注意点＞
• 小規模宅地等の特例を利用する際は、例え相続税額がゼロ円になっても相続税の申告が必要です。
• 小規模宅地等の特例を利用する際は、申告期限の10ヶ月以内に申告をしなければならないという大前提があります。
👉 10ヶ月以内に申告することで特例の恩恵を逃さないために、専門家へ早めの相談をしておきましょう。
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❓FAQ
Q1. 小規模宅地等の特例は誰でも使えますか？
回答：
➀ 配偶者と親族が対象です。配偶者は無条件、同居の親族は相続開始から相続税の申告期限まで居住し所有することが必要です。
別居の子供は➀が居らず、相続開始前3年以内に持ち家がないこと、相続開始から相続税の申告期限まで所有することが必要です。
Q2. 施設入所中だった場合は？
被相続人が入院・施設入所していても、自宅を処分せずに維持していた場合は、居住用宅地として特例の対象になる可能性があります。
実際には、それまでの居住状況や生活の本拠がどこにあったかなど、個別事情を踏まえて判断されます。
Q3. 共有名義の宅地でも使える？
共有名義の宅地でも、持分ごとに要件判定されます。
要件を満たす相続人が共有者の一人であれば、その人の持分に限って特例が適用されることがあります。
Q4. 相続後すぐに転居したら？
相続後すぐに転居すると、「居住継続要件」に抵触する可能性があります。
少なくとも申告期限までは居住を継続し、その後の転居も含めて税理士に相談したうえで判断することをおすすめします。
Q5. 専門家に相談するメリットは？
小規模宅地等の特例は、要件解釈や書類の整備が複雑で、誤解や記載ミスが多い制度です。
専門家に相談することで、
• 適用可否の判断
• 必要書類の整理
• 相続税額のシミュレーション
をサポートしてもらえるため、申告ミスや特例の使い忘れを防ぎやすくなります。
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🎯 まとめ
・故人の自宅を相続した配偶者や親族は、一定の要件に当てはまれば土地面積330㎡まで土地評価額を80％も減額することが出来ます（租税特別措置法69条の4）。
・特例の要件
・配偶者は
無条件、同居の親族は相続の直前から相続税の申告期限まで居住、相続開始から相続税の申告期限まで所有することです。
・非同居の親族は、配偶者や同居の親族が居らず、相続開始前3年以内に持ち家がないこと、相続開始から相続税の申告期限まで所有することです。
例えば、自宅土地120㎡（評価額6,000万円）＋建物（1,000万円）を相続する同居長男は、小規模宅地等の特例を利用することで、土地評価が「6,000万円 × 0.8」で4,800万円減額することができ、相続税を大幅に軽減することが可能です。
また、一次相続で同居の子が自宅を取得しておくことは、将来の二次相続の税負担を抑えるうえでも有効です。
• そのうえで、申告期限10ヶ月以内に相続税申告を行うことが、特例を活かすための原則になります。
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