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小規模宅地等の特例を使うと、一定の要件を満たす配偶者や親族は、自宅土地の評価額を最大80％減額できる可能性があります。ただし、相続税額が0円でも申告が必要になります。
「相続税がいくらかかるのか、不安……」
とりわけ都心在住だった故人の自宅を相続された方は、心配されている方も多いのではないでしょうか。
確かに、最近では都心に不動産を持つだけで相続税の課税対象となる可能性があります。
実は、相続税の課税対象となった場合でも、相続税額を軽減するための特例や控除があります。
こうした軽減制度のひとつである小規模宅地等の特例を利用した場合、故人の自宅を相続した配偶者や親族は、要件に当てはまれば土地面積330㎡まで土地評価額を80％減額できます。
例えば、故人と同居していた長男が、自宅土地120㎡（評価額6,000万円）と建物（評価額1,000万円）を相続する場合、この特例が利用できれば次のようになります。
・土地 6,000万円 × 80％ ＝ 4,800万円減額
・土地評価は 1,200万円
・建物と合わせても課税価格は 2,200万円
さらに小規模宅地等の特例や配偶者の税額軽減（配偶者は最低1億6,000万円までは無税）を利用することで、相続税の負担を大幅に軽減できる可能性があります。
※ただし、小規模宅地等の特例や配偶者の税額軽減を利用した場合は、相続税額が0円になっても、相続税の申告が必要になります。
そこで今回は、都心在住だった故人から自宅を相続した長男・髙橋実さんを事例に、小規模宅地等の特例の利用方法を解説します。
また、この特例を利用するために必要となる相続税申告の手続きと添付書類についても整理します。
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小規模宅地等の特例（居住用）とは？
故人の自宅を相続した配偶者や親族は、一定の要件に当てはまれば土地面積330㎡まで土地評価額を80％減額できます（租税特別措置法69条の4）。
| 区分 | 主な要件 | 減額・面積 |
|---|---|---|
| 配偶者 | 原則制限なし | 評価80％減・上限330㎡ |
| 同居の子 | 相続開始の直前から居住しており、申告期限まで居住・所有を継続 | 評価80％減・上限330㎡ |
| 同居以外の子 | 配偶者や同居親族がいないこと、相続開始前3年以内に持ち家がないこと、申告期限まで所有を継続 | 評価80％減・上限330㎡ |
注意点
・相続後すぐに転居すると、居住継続要件に違反するおそれがあります。
・共有名義のままの場合は、共有者ごとに要件判定が必要です。
・施設入所中でも、居住用宅地を維持していれば対象になることがあります。
相続税がそもそもかかるかどうかを先に確認したい方は、相続税の課税対象者の記事もご覧ください。
相続税節税の観点から特例は同居の子に適用が有利
相続税の節税という観点から、小規模宅地等の特例は最初の相続で「配偶者」よりも「同居の子」に適用した方が有利になるケースが多くあります。
なぜなら、配偶者にはもともと、
・1億6,000万円または法定相続分相当額のいずれか高い方までは相続税がかからない
という手厚い税額軽減策（配偶者の税額軽減）がある一方で、同居の子にはこうした税額軽減策がないからです。
一方、同居の子が最初の相続で小規模宅地等の特例を利用すれば、
・土地評価額が大きく軽減されるだけでなく
・もう一方の親が亡くなった場合の二次相続で、自宅分について相続税が発生しにくくなる
というメリットがあります。
ただし、住民票を親が住む実家の住所に移すだけでは特例は適用されません。
税務署からは生活の実態（どこで生活していたか）があったかどうかを確認されるので注意が必要です。
なお親と同居していない子でも、配偶者や同居の親族がいない場合には、いわゆる家なき子要件のもとで対象となることがあります。相続開始前3年以内に持ち家に住んでいないことなどが要件になるため、適用を考える場合は早めの確認が大切です。
都心在住の故人から自宅を相続した長男髙橋実さん（同居）の事例
ここでは、都心在住の故人から自宅を相続した同居長男・髙橋実さんのケースを例に、小規模宅地等の特例と基礎控除を反映した相続税計算の流れを確認します。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| ケース | 被相続人：髙橋靖史 87歳／相続人：配偶者・長男（同居）・次男の3名 |
| 遺産内訳 | 自宅土地6,000万円・建物1,000万円・預貯金4,000万円 |
| 基礎控除 | 3,000万円＋600万円×3人＝4,800万円 |
| 特例 | 長男が小規模宅地等の特例を適用し、土地6,000万円のうち4,800万円減額 |
| ステップ | 内容 |
|---|---|
| Step1 | 特例・葬儀費用反映後の遺産総額を計算 |
| Step2 | 基礎控除を差し引いて課税対象額を計算 |
| Step3 | 法定相続分で仮計算し相続税総額を求める |
| Step4 | 実際の取得割合に応じて各人の税額を按分 |
| Step5 | 配偶者の税額軽減などを適用して最終税額を決定 |
より詳しい計算の流れを確認したい方は、相続税の計算方法と手順の記事をご覧ください。
二次相続ではどう変わる？
髙橋家の場合、一次相続（父の相続）で長男が自宅を相続しておくと、二次相続（母の相続）では宅地が再課税されず、結果として相続税総額が小さくなる可能性があります。
つまり、
・一次相続で「配偶者の税額軽減＋小規模宅地等の特例」を適切に使う
・自宅を同居の子が承継しておく
ことが、将来の二次相続に向けても有効な対策になります。
申請手続きと添付書類
相続の開始があったことを知った日の翌日から10か月以内に、相続人または受遺者は、故人の死亡時の住所地の所轄税務署に相続税の申告を行います。
小規模宅地等の特例については、相続税の申告書内に明細書を書く箇所があります（第11表）。
添付書類の例
・相続税申告書
・遺言書（ある場合）
・遺産分割協議書（遺言書がない場合）
・戸籍謄本（または法定相続情報一覧図）
・印鑑証明書
・住民票・除票
・建物登記簿
・固定資産税評価証明書 など
申告書は第1表から第15表まであり、各種証明書も必要になります。
被相続人の財産・債務の状況が不明な場合や、手続きに詰まってしまった場合などは、相続専門の税理士に相談しながら早めに準備を進めるようにしてください。
注意点
・小規模宅地等の特例を利用する際は、相続税額が0円になっても相続税の申告が必要になることがあります。
・小規模宅地等の特例を利用する際は、申告期限の10か月以内に申告しなければならないという前提があります。
特例を使う前提で、申告期限や必要書類の流れまで整理したい方は、相続税の申告の記事もあわせて確認しておくと安心です。
👉 10か月以内に申告することで特例の恩恵を逃さないために、専門家へ早めに相談しておきましょう。
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よくある質問（FAQ）
Q1. 小規模宅地等の特例は誰でも使えますか？
配偶者と親族が対象です。配偶者は原則制限がなく、同居親族は相続開始から申告期限までの居住・所有継続が必要です。別居の子は、配偶者や同居親族がいないこと、相続開始前3年以内に持ち家がないことなどが要件になります。
Q2. 施設入所中だった場合は？
被相続人が入院・施設入所していても、自宅を処分せず維持していた場合は、居住用宅地として特例の対象になる可能性があります。個別事情により判断が分かれるため注意が必要です。
Q3. 共有名義の宅地でも使えますか？
共有名義の宅地でも、持分ごとに要件判定されます。要件を満たす相続人の持分に限って特例が適用されることがあります。
Q4. 相続後すぐに転居したらどうなりますか？
相続後すぐに転居すると、居住継続要件に抵触する可能性があります。少なくとも申告期限までは居住継続が基本です。
Q5. 専門家に相談するメリットは？
小規模宅地等の特例は、要件解釈や書類整備が複雑で、誤解や記載ミスが起きやすい制度です。専門家に相談することで、適用可否の判断、必要書類の整理、税額シミュレーションを進めやすくなります。
👉 小規模宅地等の特例が使えるかどうかは、家族構成や自宅の評価額によって大きく変わります。
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まとめ
・故人の自宅を相続した配偶者や親族は、一定の要件に当てはまれば土地面積330㎡まで土地評価額を80％減額できます。
・配偶者は原則制限がなく、同居親族は相続開始直前から申告期限までの居住・所有継続が基本です。
・非同居親族は、配偶者や同居親族がいないこと、相続開始前3年以内に持ち家がないことなどが要件になります。
・例えば、自宅土地120㎡（評価額6,000万円）と建物1,000万円を相続する同居長男は、この特例により相続税を大幅に軽減できる可能性があります。
・そのうえで、申告期限10か月以内に相続税申告を行うことが特例を活かすための原則です。
小規模宅地等の特例だけでなく、課税対象・評価・計算・申告まで全体像から確認したい方は、相続税とはの記事をご覧ください。
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