相続した土地の評価額は、相続税がかかるかどうかを判断するうえで重要です。ただし、土地の相続税評価額は、固定資産税評価額や実際の売却価格と同じではありません。
土地の相続税評価では、主に「路線価方式」と「倍率方式」を使います。どちらを使うかは、その土地が路線価地域にあるか、倍率地域にあるかによって変わります。
この記事では、土地の相続税評価額の調べ方、路線価方式と倍率方式の違い、固定資産税評価額との関係をわかりやすく解説します。読み終えると、自分で確認できる範囲と、税理士に相談すべきケースを判断できるようになります。
土地の形が複雑な場合、賃貸中の土地がある場合、小規模宅地等の特例を使いたい場合は、自己判断で評価額を決めず、早めに専門家へ相談しましょう。
土地の相続税評価額とは？
土地の相続税評価額とは、相続税を計算するために使う土地の評価額です。実際に売れる価格や、固定資産税を計算するための評価額とは異なります。
相続税では、相続した財産の価額を把握し、基礎控除額を超えるかどうかを確認します。土地は財産額が大きくなりやすいため、評価方法を誤ると、相続税の申告要否や税額に影響します。
相続税や贈与税を計算するとき、相続や贈与で取得した土地や家屋を評価する必要があります。土地は、宅地・田・畑・山林などの地目ごとに評価します。
| 評価の種類 | 主な目的 | 相続税申告での扱い |
|---|---|---|
| 相続税評価額 | 相続税・贈与税の計算 | 相続税申告で使う評価額 |
| 固定資産税評価額 | 固定資産税などの計算 | 倍率方式や建物評価で使うことがある |
| 実勢価格 | 実際の売買価格の目安 | 原則として直接そのまま使うわけではない |
| 公示地価・基準地価 | 土地取引や公的価格の参考 | 土地価格の参考にはなるが、申告では評価方法を確認する |
相続税申告では、確認すべきなのは「固定資産税評価額だけ」ではありません。土地が路線価地域にあるか、倍率地域にあるかを確認し、相続税評価額を計算する必要があります。
土地の相続税評価はどの方法で調べる？
土地の相続税評価は、主に「路線価方式」と「倍率方式」で調べます。路線価が定められている地域では路線価方式を使い、路線価が定められていない地域では倍率方式を使います。
※ 「路線価図」や「評価倍率表」は、国税庁ホームページ「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」
で確認することができます。財産評価基準書｜国税庁
まずは国税庁の「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」で、評価したい土地の地域を確認します。住所をもとに該当する路線価図や評価倍率表を見て、路線価地域か倍率地域かを確認します。
| 評価方法 | 使う地域 | 基本的な計算イメージ |
|---|---|---|
| 路線価方式 | 路線価が定められている地域 | 路線価×補正率×土地面積 |
| 倍率方式 | 路線価が定められていない地域 | 固定資産税評価額×評価倍率 |
都市部の宅地では路線価方式が使われることが多く、郊外や地方の土地では倍率方式になることがあります。ただし、同じ市区町村内でも地域によって異なるため、必ず国税庁の路線価図・評価倍率表で確認しましょう。
路線価方式とは？
路線価方式とは、道路に付された路線価をもとに土地を評価する方法です。路線価とは、その道路に面する標準的な宅地の1平方メートル当たりの価額を示すものです。
国税庁では、路線価は路線に面する標準的な宅地の1平方メートル当たりの価額で、路線価図には千円単位で表示されると説明しています。
基本的な考え方は、次のとおりです。
| 項目 | 内容 | 確認するもの |
|---|---|---|
| 路線価 | 道路に付された1㎡当たりの評価額 | 国税庁の路線価図 |
| 補正率 | 奥行や形状などに応じた調整 | 奥行価格補正率など |
| 地積 | 土地の面積 | 登記事項証明書、固定資産税通知書など |
| 評価額 | 相続税計算で使う土地評価額 | 路線価×補正率×地積 |
たとえば、架空の例として、路線価が300千円、奥行価格補正率が1.00、面積が180㎡の場合、概算では次のように考えます。
| 項目 | 数値例 |
|---|---|
| 路線価 | 300千円 |
| 奥行価格補正率 | 1.00 |
| 土地面積 | 180㎡ |
| 概算評価額 | 300千円×1.00×180㎡＝5,400万円 |
実際の土地評価では、奥行、間口、角地、不整形地、がけ地、私道、セットバック、借地権、貸家建付地などの影響を確認することがあります。
奥行価格”補正”とは、路線価に要件に応じて定められた補正率をかけることによって、主に路線価を”減額する”という意味です。補正によって数百万単位で評価額が減額される場合があります。
このため、路線価だけを見て単純に面積を掛けると、正確な評価にならない場合があります。
土地の形が複雑な場合や評価額が大きい場合は、税理士に確認した方が安全です。
倍率方式とは？
倍率方式とは、路線価が定められていない地域の土地を評価する方法です。固定資産税評価額に、国税庁の評価倍率表で定められた倍率を掛けて計算します。
国税庁は、倍率方式について、路線価が定められていない地域の土地を評価する場合に、その土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて計算すると説明しています。
基本的な計算イメージは、次のとおりです。
| 項目 | 内容 | 確認するもの |
|---|---|---|
| 固定資産税評価額 | 市区町村などが固定資産税のために評価した金額 | 固定資産税通知書、名寄帳など |
| 評価倍率 | 地域ごとに定められた倍率 | 国税庁の評価倍率表 |
| 相続税評価額 | 相続税計算で使う土地評価額 | 固定資産税評価額×倍率 |
たとえば、固定資産税評価額が2,000万円、評価倍率が1.1倍であれば、概算評価額は2,200万円です。
| 項目 | 数値例 |
|---|---|
| 固定資産税評価額 | 2,000万円 |
| 評価倍率 | 1.1倍 |
| 概算評価額 | 2,000万円×1.1＝2,200万円 |
倍率方式では固定資産税評価額を使いますが、「固定資産税評価額＝相続税評価額」ではありません。倍率が1.0であれば同じ金額になりますが、倍率が異なれば相続税評価額も変わります。
固定資産税評価額との違いは？
固定資産税評価額は、固定資産税などを計算するための評価額です。一方、相続税評価額は、相続税や贈与税を計算するために使う評価額です。
建物については、原則として固定資産税評価額をもとに評価します。しかし、土地については、路線価方式または倍率方式を確認する必要があります。
| 比較項目 | 固定資産税評価額 | 相続税評価額 |
|---|---|---|
| 目的 | 固定資産税などの計算 | 相続税・贈与税の計算 |
| 土地での使い方 | 倍率方式で使うことがある | 路線価方式または倍率方式で計算する |
| 建物での使い方 | 固定資産税評価額が基準 | 固定資産税評価額をもとに評価する |
| 確認先 | 市区町村、固定資産税通知書 | 国税庁の路線価図・評価倍率表など |
固定資産税通知書に書かれている金額だけで相続税を判断すると、土地の評価額を誤る可能性があります。特に路線価地域の土地は、路線価をもとに評価する必要があります。
土地の相続税評価額を自分で調べる手順は？
土地の相続税評価額を自分で調べる場合は、いきなり計算を始めるのではなく、土地の所在地、地目、面積、評価方式を順番に確認します。
まずは、固定資産税通知書、登記事項証明書、公図、地積測量図などを手元に用意します。そのうえで、国税庁の路線価図・評価倍率表を確認します。
※ 「路線価図」や「評価倍率表」は、国税庁ホームページ「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」
で確認することができます。財産評価基準書｜国税庁
※国税庁よりも簡便な方法で、相続税路線価図を確認する方法もあります。全国地価マップ | トップ
| 手順 | 確認すること | 使う資料 |
|---|---|---|
| 1 | 土地の所在地を確認する | 固定資産税通知書、登記事項証明書 |
| 2 | 土地の地目を確認する | 登記事項証明書、固定資産税通知書 |
| 3 | 土地の面積を確認する | 登記事項証明書、地積測量図 |
| 4 | 路線価地域か倍率地域か確認する | 国税庁の路線価図・評価倍率表 |
| 5 | 評価方式に応じて概算する | 路線価、評価倍率、固定資産税評価額 |
| 6 | 補正や特例の有無を確認する | 土地の形状、利用状況、同居状況など |
自分でできるのは、あくまで概算の確認までです。実際の申告では、土地の個別事情や特例の適用可否によって評価額が変わることがあります。
相続税申告で必要になる資料全体を確認したい方は、次の記事も参考にしてください。
土地評価で税理士に相談した方がよいケースは？
土地評価は、住所と面積だけで機械的に決まるわけではありません。土地の形、道路との関係、利用状況、権利関係、特例の有無によって評価額が変わることがあります。
特に、相続税申告が必要になりそうな土地や、評価額が大きい都心部の土地では、税理士に確認した方が安全です。
| 相談した方がよいケース | 理由 | 相談前に整理すること |
|---|---|---|
| 土地の形が不整形 | 補正の判断が必要になるため | 公図、地積測量図、現況写真を用意する |
| 角地や二方道路に面している | 加算や補正が関係することがあるため | 接している道路を確認する |
| 私道やセットバックがある | 評価額が調整される可能性があるため | 道路部分や建築制限を確認する |
| 賃貸中の土地・建物がある | 貸家建付地などの判断が必要なため | 賃貸借契約書と入居状況を確認する |
| 小規模宅地等の特例を使いたい | 要件判断で税額が大きく変わるため | 同居状況、利用状況、取得者を整理する |
| 申告期限が近い | 評価資料の収集と判断に時間がかかるため | 申告期限と不足資料をメモする |
土地評価に不安がある場合は、最初からすべてを依頼しなくても、評価方法や特例の可否だけ税理士に確認する方法もあります。
相続税申告で土地評価が重要になる理由は？
土地評価が重要なのは、相続財産の中で土地の割合が大きくなりやすいからです。特に都心部の土地や実家の敷地は、評価額が高くなり、相続税の申告要否に影響することがあります。
また、土地評価は小規模宅地等の特例とも関係します。小規模宅地等の特例を使える場合、一定の宅地について評価額を大きく減額できることがありますが、要件を満たすかどうかの判断が必要です。
相続税申告を自分で進めるか迷っている方は、土地評価があるかどうかで難易度が大きく変わります。土地がある場合は、次の記事も確認しておくと判断しやすくなります。
相続税申告は自分でできる？難しいケースと税理士に頼む判断基準
税理士へ依頼する流れや相談前に準備する資料を知りたい方は、こちらの記事で整理しています。
よくある質問
土地の相続税評価額は固定資産税評価額と同じですか？
土地の相続税評価額は、固定資産税評価額と同じとは限りません。路線価地域では路線価方式で評価し、倍率地域では固定資産税評価額に評価倍率を掛けて計算します。
路線価はどこで確認できますか？
路線価は、国税庁の「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」で確認できます。土地の所在地から該当する地域を探し、道路に付された路線価を確認します。
倍率方式はどんな土地で使いますか？
倍率方式は、路線価が定められていない地域の土地で使います。固定資産税評価額に、国税庁の評価倍率表に記載された倍率を掛けて評価します。
自分で土地の評価額を計算して申告できますか？
概算を確認することは可能ですが、実際の申告では土地の形状、道路との関係、利用状況、特例の有無によって評価額が変わることがあります。不安がある場合は税理士に相談しましょう。
土地の相続税評価は、相続税申告の要否や税額に大きく影響します。路線価方式や倍率方式で概算を確認したうえで、土地の形状、権利関係、特例の有無に不安がある場合は、早めに専門家へ相談しましょう。
