貸家建付地とは、自分の土地に賃貸アパートや貸家を建て、その建物を人に貸している場合の土地のことです。相続税評価では、土地を自由に使える自用地よりも評価額が下がることがあります。
そのため、不動産会社や金融機関などから「賃貸アパートを建てると相続税対策になる」と提案されることがあります。ただし、賃貸アパートを建てれば必ず有利になるわけではありません。借入金、空室リスク、収益性、将来の修繕費、相続人の管理負担まで含めて判断する必要があります。
この記事では、貸家建付地とは何か、賃貸アパートの土地評価がどのように下がるのか、相続税対策として注意すべき点を、相続の非専門家にも分かりやすく解説します。読み終えると、賃貸アパート建築の提案を受けたときに、何を確認すべきか判断しやすくなります。
土地評価額が高い都心部では、貸家建付地評価により相続税評価額が下がる可能性があります。一方で、空室が多い場合や事業収支が悪い場合は、節税効果以上に負担が大きくなることもあります。建築前・相続税申告前に、相続税と不動産評価に詳しい専門家へ確認しましょう。
貸家建付地とは？
貸家建付地とは、貸家の敷地として使われている土地のことです。たとえば、自分が所有する土地に賃貸アパートを建て、その部屋を入居者に貸している場合、そのアパートの敷地が貸家建付地にあたります。
自用地とは、自分で自由に使える土地のことです。一方、貸家建付地は、建物を借りている人の権利があるため、所有者が自由に使いにくい土地と考えられます。そのため、相続税評価では一定の評価減が認められることがあります。
ただし、土地の上に建物があるだけでは貸家建付地になるとは限りません。実際に貸家として賃貸されているか、借家権の対象となる建物の敷地かどうかを確認する必要があります。
| 土地の状態 | 評価の考え方 | 初心者向けの注意点 |
|---|---|---|
| 更地 | 原則として自用地評価 | 自由に使える土地として評価する |
| 自宅の敷地 | 自用地評価が基本 | 小規模宅地等の特例の対象になることがある |
| 賃貸アパートの敷地 | 貸家建付地として評価できる場合がある | 賃貸状況・空室状況を確認する |
| 空き家の敷地 | 貸家建付地評価できない場合がある | 相続時に実際に貸していたかが重要 |
不動産全体の相続税評価については、次の記事でも整理しています。
貸家建付地の評価方法
貸家建付地の評価額は、まずその土地を自用地として評価し、そこから借地権割合、借家権割合、賃貸割合を使って評価減を計算します。
借地権割合とは、土地を借りて建物を建てる権利の割合です。借家権割合とは、建物を借りている人の権利を評価する割合です。賃貸割合とは、アパートなどのうち、実際に貸している部分の割合です。
基本の計算イメージは次のとおりです。
| 項目 | 意味 | 確認するもの |
|---|---|---|
| 自用地としての価額 | 自由に使える土地としての評価額 | 路線価図、評価倍率表、土地資料 |
| 借地権割合 | 土地を借りる権利の割合 | 国税庁の路線価図 |
| 借家権割合 | 建物を借りる人の権利割合 | 財産評価上の割合 |
| 賃貸割合 | 実際に貸している部分の割合 | 賃貸借契約書、入居状況 |
貸家建付地の価額は、次のように計算します。
貸家建付地の価額 ＝ 自用地としての価額 − 自用地としての価額 × 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合
路線価や借地権割合を確認したい方は、国税庁の「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」を確認してください。
貸家建付地でどれくらい評価額が下がる？具体例で確認
貸家建付地評価を使うと、土地の相続税評価額が下がる可能性があります。
ここでは、簡単な数字で確認します。
たとえば、自用地としての土地評価額が5,000万円、借地権割合が60％、借家権割合が30％、賃貸割合が100％だったとします。
| 項目 | 数値例 |
|---|---|
| 自用地としての土地評価額 | 5,000万円 |
| 借地権割合 | 60％ |
| 借家権割合 | 30％ |
| 賃貸割合 | 100％ |
| 評価減額 | 5,000万円×60％×30％×100％＝900万円 |
| 貸家建付地としての評価額 | 5,000万円−900万円＝4,100万円 |
この例では、賃貸アパートの敷地として評価できることで、土地評価額が5,000万円から4,100万円に下がります。つまり、900万円分、相続税の課税対象となる財産評価額を下げられる可能性があります。
さらに、要件を満たせば、貸付事業用宅地等として小規模宅地等の特例を検討できる場合もあります。貸付事業用宅地等では、一定の面積まで50％減額できる可能性があります。
小規模宅地等の特例の必要書類は、次の記事で整理しています。
空室があると評価額はどう変わる？
貸家建付地の評価で重要なのが、賃貸割合です。賃貸割合とは、アパートやマンションなどの各部屋のうち、相続開始時にどれだけ賃貸されていたかを示す割合です。
満室であれば賃貸割合は100％になります。しかし、空室がある場合は、賃貸割合が下がり、評価減の効果も小さくなることがあります。
先ほどと同じく、自用地としての評価額5,000万円、借地権割合60％、借家権割合30％で、賃貸割合だけが変わる場合を見てみましょう。
| 賃貸割合 | 評価減額 | 貸家建付地評価額 |
|---|---|---|
| 100％ | 900万円 | 4,100万円 |
| 80％ | 720万円 | 4,280万円 |
| 50％ | 450万円 | 4,550万円 |
| 0％ | 0円 | 5,000万円 |
このように、空室が多いと評価減の効果は小さくなります。相続時にたまたま一時的に空室だった場合には、継続的に賃貸されていたか、退去後すぐに募集していたか、空室期間が短いかなどを確認します。
一方で、長期間空き家になっている場合や、賃貸募集をしていない場合は、貸家建付地として評価できない可能性があります。賃貸アパートの相続税評価では、相続開始時点の入居状況を必ず確認しましょう。
賃貸アパート建築は本当に相続税対策になる？
賃貸アパートを建てると、土地が貸家建付地として評価され、相続税評価額が下がる可能性があります。また、建築費を借入金でまかなう場合、その借入金が債務として相続財産から差し引かれることがあります。
しかし、節税効果だけを見て判断するのは危険です。賃貸アパート経営は、相続税対策であると同時に、不動産賃貸事業でもあります。空室、家賃下落、修繕費、金利上昇、相続人の管理負担などを考える必要があります。
たとえば、土地評価額が下がって相続税は軽くなっても、アパート経営の収支が悪ければ、相続人にとって大きな負担になることがあります。
| 得られる可能性があるメリット | 注意すべきリスク |
|---|---|
| 土地評価額が下がる可能性 | 空室があると評価減が小さくなる |
| 借入金を債務として控除できる場合がある | 返済負担が相続人に残る |
| 家賃収入を得られる可能性 | 家賃下落・修繕費・管理費がかかる |
| 貸付事業用宅地等の特例を検討できる場合がある | 要件を満たさなければ使えない |
| 土地活用になる可能性 | 将来売却しにくくなることがある |
つまり、賃貸アパート建築は「相続税が安くなるか」だけでなく、「家族にとって長期的に持ち続けられる不動産か」まで確認する必要があります。
節税提案を受けたときに確認すべきポイント
不動産会社や金融機関から賃貸アパート建築を提案された場合、その提案自体が悪いわけではありません。ただし、相続税評価、収益性、借入金、将来の管理まで総合的に確認することが大切です。
特に注意したいのは、相続財産全体の評価を確認しないまま、節税対策だけが先行してしまうケースです。そもそも基礎控除以下で相続税申告が不要な規模であれば、多額の借入をしてまでアパートを建てる必要がない場合もあります。
まずは、相続財産全体、基礎控除額、土地評価額、相続人の数、既存の借入金、家族の希望を整理しましょう。
| 確認項目 | 確認する理由 | 相談先 |
|---|---|---|
| 相続財産全体の評価額 | 本当に相続税対策が必要か判断するため | 税理士・FP |
| 基礎控除額 | 相続税申告が必要か判断するため | 税理士・FP |
| 土地評価額 | 貸家建付地評価の効果を確認するため | 税理士 |
| 賃貸需要 | 空室リスクを確認するため | 不動産会社・管理会社 |
| 借入金と返済計画 | 相続人に負担が残る可能性があるため | 金融機関・税理士 |
| 相続人の意向 | 誰が管理するかで将来の負担が変わるため | 家族・専門家 |
相続税申告を税理士へ依頼する流れは、次の記事で整理しています。
貸家建付地評価で必要になりやすい資料
貸家建付地として評価するには、土地と建物の内容だけでなく、実際に賃貸されていたことを確認できる資料が重要です。特に空室がある場合は、賃貸割合の確認が必要になります。
相続税申告前には、次のような資料を整理しておきましょう。
| 資料 | 分かること | 確認ポイント |
|---|---|---|
| 土地の登記事項証明書 | 所在地、面積、所有者、持分 | 評価対象の土地を確認する |
| 建物の登記事項証明書 | 建物の種類、構造、所有者 | 貸家の内容を確認する |
| 固定資産税通知書 | 土地・建物の評価額の概要 | 評価資料の出発点になる |
| 賃貸借契約書 | 誰に、いつから貸しているか | 賃貸実態を確認する |
| 家賃入金明細 | 実際に家賃収入があるか | 貸付実態の証拠になる |
| 入居状況一覧 | 満室か、空室があるか | 賃貸割合を確認する |
| 募集資料・管理会社資料 | 空室時に募集していたか | 一時的な空室かどうかの判断材料になる |
土地評価の基本を確認したい方は、次の記事も参考にしてください。
税理士に相談した方がよいケース
貸家建付地の評価は、計算式だけ見れば単純に見えるかもしれません。しかし、実際には自用地評価、借地権割合、借家権割合、賃貸割合、空室の扱い、小規模宅地等の特例との関係など、確認すべき点が多くあります。
特に、賃貸アパートを建てる前に相続税対策として提案を受けている場合は、建築前に税理士へ確認することが重要です。建てた後に「思ったほど節税にならなかった」「空室が多くて収支が悪い」と気づいても、簡単には元に戻せません。
| 相談した方がよいケース | 理由 | 相談前に準備するもの |
|---|---|---|
| 賃貸アパート建築を提案されている | 節税効果と収益リスクを分けて確認するため | 提案書、収支計画、土地資料 |
| 土地評価額が高い | 評価減の有無で相続税額が変わりやすい | 固定資産税通知書、路線価資料 |
| 空室がある | 賃貸割合に影響するため | 入居状況、募集資料、管理会社資料 |
| 相続時に空き家になっていた | 貸家建付地評価できない可能性があるため | 賃貸履歴、退去時期、募集状況 |
| 小規模宅地等の特例も使いたい | 貸付事業用宅地等の要件確認が必要 | 賃貸借契約書、申告資料 |
| 借入金で建築する予定 | 相続人に返済負担が残る可能性があるため | 借入計画、返済予定表 |
貸家建付地評価や賃貸アパート建築を含む相続税対策は、税額だけでなく、家族の将来の管理負担まで含めて判断する必要があります。不安がある場合は、早めに相続税に詳しい税理士へ相談しましょう。
よくある質問
貸家建付地とは何ですか？
貸家建付地とは、賃貸アパートや貸家など、貸している建物の敷地として使われている土地のことです。相続税評価では、自用地より評価額が下がることがあります。
賃貸アパートを建てれば必ず相続税対策になりますか？
必ず相続税対策になるわけではありません。土地評価額が下がる可能性はありますが、空室リスク、借入金、修繕費、家賃下落、管理負担もあります。建築前に総合的な判断が必要です。
空室がある場合でも貸家建付地評価はできますか？
一時的な空室であれば、賃貸されていたものとして扱える場合があります。ただし、継続的に賃貸されていたか、退去後すぐに募集していたか、空室期間が短いかなどを確認する必要があります。
空き家になっている貸家の敷地も貸家建付地になりますか？
以前は貸家だったとしても、相続時に長期間空き家となっている場合は、貸家建付地として評価できない可能性があります。相続開始時点の賃貸状況を確認しましょう。
貸家建付地と小規模宅地等の特例は併用できますか？
要件を満たせば、貸家建付地評価に加えて貸付事業用宅地等として小規模宅地等の特例を検討できる場合があります。ただし、要件や必要書類があるため、税理士に確認することをおすすめします。
貸家建付地は、賃貸アパートなどの敷地について相続税評価額を下げられる可能性がある評価方法です。ただし、空室、借入金、収益性、相続人の管理負担を無視して建築すると、節税以上のリスクを抱えることがあります。賃貸アパート建築や貸家建付地評価に不安がある場合は、早めに専門家へ相談しましょう。
